به گزارش نبض وطن، پیش‌بینی روند قیمتی مسکن در کشور وابستگی بسیاری به متغیرهای کلانی همچون رشد نقدینگی، نرخ تورم و رشد اقتصادی کشور دارد و باید گفت این عوامل بر همه ارکان ساخت مسکن مانند مصالح ساختمانی و سازه‌های فولادی همچون تیرآهن و میلگرد و سیمان اثرگذار است.در این میان برخی فعالیت مشاوران املاک را عامل گرانی مسکن می دانند از این رو با کریم رمضانی رئیس اتحادیه بنگاه داران املاک، خودرو و موسسات اتومبیل کرایه شهرستان لنجان به گفتگو نشستیم که در ادامه متن آن را خواهید خواند.
نبض وطن: علت تشدید مشکلات بازار مسکن از جمله کمبود خانه برای اجاره و همچنین افزایش قیمت های نامتعارف در بازار اجاره مسکن چیست؟
نوسان نرخ ارز، تحریم های ظالمانه علیه کشور، کاهش ارزش پول ملی همانند همه بخش ها باعث شدهشاهد بالا رفتن سرسام‌آور قیمت زمین، ساخت و ساز، مصالح ساختمانی، خرید، فروش، اجاره و رهن خانه باشیم به گونه ای که بحران مسکن چه در زمینه خرید و چه افزایش اجاره بها در حال حاضر به یکی از چالش های شهروندان ایرانی مبدل شود.
بازار مسکن در کشور متاسفانه از نوسانات قیمت ارز و برخی سیاست‌های داخلی و خارجی در امان نبوده و برخی بی ثباتی ها باعث شده قیمت مسکن افزایش یابد.
عامل مهم دیگری که به افزایش تصاعدی نرخ اجاره بها و حتی مسکن دامن زده رشد قیمت مصالح ساختمانی استو بی توجهی به آشفته بازار فراورده های ساختمانی به طور حتم بر بازارهای موازی آن اثر داشته است. نوسانات قیمت ارز و از هم گسیختگی بازار مسکن موجب گران شدن مصالح ساختمانی شده و این امر باعث کاهش ساخت و ساز و گران شدن مسکن شده است.
کاهش نرخ سود بانکی عامل دیگری است که تمایل موجران به افزایش نرخ اجاره بها و کاهش تمایل به اخذ رهن را دامن زده و متاسفانه در شرایط فعلی موجران علاوه بر تحمل تورم بالا، تمایل صاحبان ملک به افزایش سلیقه ای نرخ ها را نیز تحمل می کنند.
نابسامانی بازار مسکن چه در بخش خریدوفروش و چه اجاره طی سال های اخیر باعث شده تا قدرت خرید و اجاره مردم به شدت کاهش پیدا کند و این مسئله در فصل نقل وانتقال مستاجران نمود بیشتری پیدا می کند.
علاوه بر تعیین‌کننده بودن قیمت مسکن بر نرخ اجاره‌بها عرضه و تقاضا نیز در بالا رفتن نرخ اجاره تاثیر دارد و این مسئله در پایان خرداد ماه که فصل نقل و انتقالات مسکن در بازار اجاره به شمارمی آید به دلیل افزایش عرضه و تقاضا نمود بیشتری دارد به گونه ای که در بسیاری از مواقع زمانی که تقاضا بیش از عرضه باشد بحران میان مالک و مستاجر رخ می‌دهد.
نبودن توازن در عرضه و تقاضا، میزان تولید مسکن و ساخت و ساز، قدرت خرید مردم، نوسانات بازارهای رقیب مانند ارز و سهام و طلا، سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار بوده‌اند.
نبض وطن: تاثیر تلاطمات اقتصاد کلان و افزایش نرخ در بازار مسکن به چه میزان است؟ ارزیابی شما از نقش مشاوران املاک در افزایش قیمت مسکن چیست؟
نابسامانی بازار مسکن، افزایش نرخ اجاره بها و اعمال سلیقه ای نرخ ها سه ضلع افزایش قیمت مسکن و اجاره بهاء به شمار می آید.افزایش مصالح ساختمانی، دستمزد و بیمه کارگر و… بر قیمت تمام شده منازل و آپارتمان های مسکونی تاثیر گذاشته به گونه ای که این افزایش قیمت ها باعث فرار سرمایه‌ها از حوزه ساخت و ساز شده است.
بخشی از این افزایش قیمت را می توان حاصل حباب دانست از طرفی برخی سودجویی ها، واسطه‌گری و دلال‌بازی ها در حوزه های مرتبط با مسکن نیز در افزایش قیمت ها تاثیرگذار بوده که باید برای آنها چاره اندیشی کرد، اما بخش عمده این افزایش نرخ در بازار مسکن ناشی از تاثیر افزایش نرخ ارز و کاهش ارز پول ملی است که سبب شده تا هزینه هادر این بخش به شدت افزایش یابد.
جامعه انبوهساز نیز نقش بسیار موثری را ساخت و ساز ایفا می کنند و این درحالیست که مشاوران املاک نقشی در افزایش قیمت مسکن ندارند.
ارزیابی شما درخصوص فعالیت برخی سایت‌های اینترنتی همچون دیوار و شیپور در افزایش قیمت مسکن و همچنین اجاره بها چیست؟
متأسفانه سایت‌هایی مانند دیوار و شیپور وضعیت بازار مسکن را به هم ریخته‌اند و با توجه به اینکه در ایران قانون خاصی برای تعیین قیمت خرید، فروش و اجاره و رهن مسکن وجود ندارد و همه چیز به توافق میان مالک (موجر) و مستاجر بستگی دارد. همیشه در این گونه معامله ها به مصداق مثل فارسی ” ریش و قیچی دست صاحب ملک است تا هرگونه می خواهد گز کند و ببرد” بوده و فعالیت اینگونه سایت ها باعث شده مالکان اجاره بهاء و همچنین قیمت ملک خود را بیش از قیمت‌های عرف تعیین کنند.
این وضعیت باعث شده تا افرادی که پیش از این در خانه رهنی و اجاره‌ای ساکن بوده اند توان قیمت جدیدی که امسال صاحب خانه برای رهن، ودیعه و کرایه تعیین کرده است را نداشته باشند و از طرفی ارزش پولی که در سال گذشته به عنوان رهن یا ودیعه نزد مالک خانه داشته اند نیز تنزل یابد.
بنظر می رسد برای بستن پرونده گرانی اجاره بها باید یک بار برای همیشه ساماندهی نرخ ها به صورت کارشناسی انجام گیرد تا حباب قیمتی در بحث مسکن و اجاره بها بشکند از این رو باید به سمت تشکیل شورای سیاست گذاری در شهرستان ها حرکت کرد تا نرخ گذاری های منصفانه و همسو با شرایط روز جامعه جای خود را به قیمت گذاری های سلیقه ای بدهد. همچنین نیاز است مسئولان به وضعیت و قیمت‌های موجود درسایت‌های اینترنتی نظارت بیشتری داشته باشد، چراکه رواج این سایت‌ها در سال های گذشته بازار مسکن را به هم ریخته است.
نبض وطن: افزایش سقف حداکثری نرخ اجاره بها بر چه مبنایی است و این افزایش قیمت در اختیار چه کسانی قرار دارد؟
قرارداد اجاره قراردادی شخصی است که به‌صورت عرف و براساس توافق میان مالک و مستأجر ثبت می‌شود. اما با تعیین سقف اجاره که از سال گذشته اجرا شد، برخی از فعالان بازار مسکن این اقدام را دخالت دولت در بازار مسکن می‌دانند.برخی مستأجران هم می‌گویند با اینکه این تصمیم برای حمایت از مستأجران بود اما قدرت چانه‌زنی را از آنان گرفته است.
در حال حاضر و با توجه به شیوع ویروس کرونا حداکثر افزایش میزان اجاره‌بها براساس دستورالعمل ستاد کرونا در تهران تا ۲۵ درصد، کلانشهرها تا ۲۰ درصد و در سایر شهرهای ایران تا ۱۵ درصد تعیین شد. اما باید گفت امروز کرایه و اجاره بها با توجه به نظر مالک و همچنین شاخصه هایی چون محله، امکانات و متراژ متفاوت است.
نبض وطن: آیا مشاوران املاک در تعیین قیمت اجاره بها نقش آفرین هستند؟
متاسفانه با روند افزایشی قیمت مسکن و همچنین اجاره بها، آدرس اشتباه درخصوص مقصر گرانی مسکن و اجاره بها به مردم داده اند به گونه ای که بسیاری از مردم فکر می کنند عامل تعیین اجاره بها مشاوران املاک هستند و این درحالیست که قیمت گذاری مسکن امری سلیقه ایست زیرا مالکیت یک مسئله خصوصی بوده و مشاوران املاک نمی توانند به مالک بگویند که قیمت ملک و یا اجاره بها مد نظر خود را پایین بیاورد. متاسفانه اغلب مالکین بر اساس بدهی و اقساط بانکی خود نرخ اجاره بها را تعیین می کنند البته به دلیل نبود ثبات در حوزه مسکن مردم به افزایش قیمت سالیانه خانه نیز عادت کرده اند و هرساله مستاجران در هر منطقه ای آمادگی افزایش قیمت را دارند برای همین مالک نیز با توجه به این ذهنیت پذیرفته شده اجاره بها را سالیانه بالا می برد.
باید پذیرفت که درصد بسیار محدودی از مشاوران املاک در تعیین قیمت اجاره بها نقشی را ایفا می کنند و امروز بخش قابل توجهی از مشاوران املاک در تعیین قیمت مسکن و اجاره بها نقش آفرین نیستند بلکه در بسیاری از مواقع پس از توفقات صورت گرفته بین موجر و مستاجر آنهابه مشاورین املاک مراجعه کرده تا قرارداد رسمی بین آنان منعقد شود که البته یکی از چالش هایی که در حال حاضر نیز با آن مواجه هستیم انعقاد قرارداد به صورت دستی بین موجر و مستاجر است.
نباید فراموش کرد مجموعه اصناف دارای پروانه کسب از جمله مشاوران املاک دارای نرخ نامه هستند اما در نهایت مبلغ اجاره‌بها را مالکان تعیین می کنند و مشاوران املاک تنها واسطه هستند. همچنین افزایش قیمت رهن و اجاره باعث شده بیشتر مشاوران املاک در شهرستان لنجان تراکت و بنرهای اطلاع رسانی را نصب و اعلام کنند از اجاره دادن خانه هایی که قیمت غیرواقعی دارند معذور هستیم هرچند این کار شاید بتواند صاحب خانه ها را مجبور کند که کمی انصاف را رعایت کنند و ملک خود را با قیمت واقعی اجاره دهند اما از طرفی باعث شده که کار و کسب این صنف نیز رو به کسادی برود.
در گذشته بعد از تعطیلی مدارس زمان جابه جایی ها فرا می رسید و بازار رهن و اجاره مسکن رونق می گرفت اما امروز مردم گرفتار هستند و بیشتر مجبورند با صاحبان خانه خود کنار آیند و جابه جا نشوند و کسانی هم که مجبور به جابه جایی هستند از شرایط جدید ناراضی و نمی توانند پاسخگوی خواسته صاحب خانه ها باشند.
نبض وطن: علت افزایش قیمت مسکن و همچنین اجاره بها در شهرستان لنجان را چه چیزهایی می دانید؟ راهکار کنترل قیمت ها در این شهرستان چیست؟
شهرستان لنجان خصوصا شهرهای زرین شهر و فولادشهر با توجه به صنعتی بودن از جمله شهرهای مهاجر پذیر به شمار می آیند و همین مولفه مهمی در افزایش بهای اجاره در این شهرستان است. بالا بودن ورودی جمعیت تقاضای مسکن را در شهرستان لنجان افزایش داده ولی چون عرضه مسکن در آن کم است شاهد افزایش قیمت مسکن هستیم.
به دلایل مختلفی بازار مسکن در سال های اخیر دچار رکود شده و رغبت انبوه ساز و سرمایه گذار با توجه به هزینه های بالا، برای ساخت و ساز کم شده بنابراین الگو بهم ریخته و افزایش تقاضا و عرضه کم باعث بالا رفتن قیمت ها شده است.
کمبود زمین در شهرستان لنجان و قرار گرفتن بخش قابل توجهی از این اراضی در اختیار کارخانه های بزرگ فعال در شهرستان لنجان همچون ذوب اهن، فولادسبا، صنایع دفاع نیز یکی دیگر از دلایل کاهش ساخت و ساز مسکن در این شهرستان به شمار می آید.
با هدایت خانه های خالی به سمت بازار اجاره و تشویق سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری در بخش مسکن، صنعت اجاره فعال می شود و در این صورت است که افزایش قیمت در بخش اجاره رخ نمی دهد. همچنین افزایش طبقات در شهرهایی که منازل آن بافت سنتی دارد یکی دیگر از راهکارهایی است که می تواند در کاهش قیمت مسکن تاثیرگذار باشد چراکه مهم‌ترین عامل در تعیین نرخ مسکن، ساخت و ساز است که خود منجر به ایجاد ثبات در این بازار می‌شود و با افزایش تولید مسکن، میتوان شاهد تعدیل قیمت ها بود.
در حال حاضر مشاوران املاک در ایران به شکل سنتی عمل می کنند با این حال استفاده از روش‌های نوین در ایران امکان پذیر است و بستر الکترونیکی آن نیز وجود دارد که زمینه ساز گردش آزاد اطلاعات و شفافیت بازار مسکن است و تحقق ان کمک می کند که خریداران، فروشندگان و واسطه ها از آن منتفع شوند.
نبض وطن: آیا قانون اجاره در سال ۱۴۰۰ و تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن در شهرستان لنجان به مرحله اجرا رسید؟
بله بخش قابل توجهی از قراردادهای رسمی منعقد شده پیرو این مصوبه به صورت خودکار تمدید شد، اما باید گفت برخی صاحب خانه ها نیز از اجرای این مصوبه سرباز زده اند و ارقام دلخواه و غیرمنطقی برای رهن و اجاره تعیین می کنند.
نبض وطن: تعیین نرخ کمیسیون دفاتر مشاوران املاک بر چه مبنایی است ؟
حق کمیسیون املاک به عنوان دستمزد مشاورین املاک در بنگاه های معاملاتی در مقابل خدمات ارائه شده از سوی آن ها؛ دریافت شده و می بایست توسط طرفین معامله پرداخت شود. این میزان دستمزد برای معاملات مختلف از جمله فروش و یا اجاره متفاوت بوده و در شهر های مختلف نیز به روش های گوناگونی محاسبه می شود. اتحادیه مشاورین املاک در شهرهای مختلف موظف به تعیین نرخ کمیسیون بوده و وظیفه نظارت بر بنگاه ها را به عهده دارند.
حق کمیسیون خرید و فروش املاک، حق کمیسیون رهن کامل املاک، حق کمیسیون رهن و اجاره املاک، حق کمیسیون مشارکت در ساخت، حق کمیسیون معاوضه ملک و حق کمیسیون مشاوران املاک در صورت فسخ قرارداد از جمله انواع کمیسیون در معاملات ملکی به شمار می آید.
اما باید گفت نرخ کمیسیون مشاوران املاک طی سال های گذشته به کمترین میزان ممکن کاهش یافته است.
نبض وطن: امروز چه تعداد دفتر مشاوران املاک در شهرستان لنجان مشغول فعالیت هستند و آیا نظارتی بر فعالیت آنان وجود دارد؟
در حال حاضر ۵۲۹ مشاور املاک دارای پروانه کسب در شهرستان لنجان مشغول فعالیت هستند که از این تعداد ۳۶۵ واحد در بخش فولادشهر، ۶۹ واحد در زرین شهر و ۹۵ واحد در شهرهای باغبهادران، چرمهین، ورنامخواست، چمگردان، باغشاد، سده لنجان و زاینده رود مستقر هستند.همچنین ۲۰۰ درخواست نیز در حال بررسی است.
در هر صنف و دستگاهی اگر نظارت کافی بر زیرمجموعه‌های خود نداشته باشند، قطعا برخی مشکلات به وجود می‌آید. از این رو اتاق اصناف شهرستان لنجان و اتحادیه بنگاه داران و املاک و موسسات اتومبیل کرایه این شهرستان براساس قانون روزانه با استفاده از ظرفیت بازرسین خود بر فعالیت زیر مجموعه‌ها نظارت دقیقی دارند.
نبض وطن: روند بررسی تخلفات مشاورین املاک و همچنین رفع مشکلات بین مالک ، مستاجرین و مشاورین املاک چیست؟
با توجه به نقش ویژه ای که مشاورین املاک، در معاملات املاک در سطح شهر ها دارند به همین دلیل هم ممکن است به واسطه این گستردگی برخی شکایت از این صنف وجود داشته باشد از این رو اتحادیه صنف مشاورین املاک به عنوان مرجع صدور پروانه و تایید صلاحیت اعضاء، همواره شکایات مردمی را اخذ و رسیدگی می کند. برای این کار اگر فردی ساکن شهرستان لنجان است، می تواند با شماره تلفن ۱۲۴ تماس بگیرد که شماره ثبت مشکلات و شکایات مردمی است.
وقتی که در این سامانه شکایت فرد ثبت شود؛ کارشناسان مربوطه با فرد مشاوره املاک تماس می گیرند و جریان شکایت را برای وی توضیح می دهند و توضیحات لازم را نیز دریافت می کنند و از مشاور می خواهند که برای رفع مشکل اقدامات لازم را انجام دهد.
در گام بعدی اگر مشاور املاک مشکل مشتری با فردی که از آن واحد صنفی شکایت داشته است را حل نکرد؛ از طرفین دعوت می شود در اتحادیه حضور یابند و مشکل آنان در کمیسیون بازرسی و رسیدگی به شکایت پیگیری خواهد شد. اتحادیه مشاوران املاک دارای ۵ کمیسیون بوده که دو کمیسیون تخصصی آن به رسیدگی شکایت اختصاص دارد و هر ۵ روز یکبار تشکیل جلسه می دهد.
اکثر شکایت و پرونده های مطرح شده در اتحادیه و کمیسیون ها حل و فصل شده و مشکل حل می شود، مگر اینکه پیگیری های حقوقی، قضایی و کیفری نیاز داشته باشد که در آن صورت، اتحادیه پرونده را حسب مورد به شورای حل اختلاف، دادگاه حقوقی یا دادگاه کیفری ارجاع می دهد.
نبض وطن: خط قرمز اتحادیه صنف مشاورین املاک در شهرستان لنجان چیست؟
رعایت حقوق مصرف کننده و همچنین رعایت حقوق اعضاء صنف مشاورین املاک دارای پروانه تخصصی خط قرمز اتحادیه صنف مشاورین املاک در شهرستان لنجان به شمار می آید
گفتگو از: اکرم حسین زاده
